La inversión de 3,372 millones que anunció recientemente Fibra Uno (Funo) que preside Moisés El-Mann y dirige André El-Mann en Torre Cuarzo, un complejo de oficias ubicado entre Reforma y Bucareli, justo a un lado de la Esquina de la Información, confirma que la “milla dorada” del Paseo de la Reforma se está expandiendo porque se ha confirmado como uno de los corredores corporativos más dinámicos de la Ciudad de México.

Si Funo está, se eleva el valor. Funo es, con mucho, el Fideicomiso de Bienes Raíces líder del país (en la actualidad hay 12 Fibras y, por las dimensiones que ha alcanzado está en posición décimo cuarta en el mercado de Reits, con 511 propiedades, 7.2 millones de metros cuadrados rentables en 170 mil millones de pesos en activos inmobiliarios ubicados en 32 estados aunque con alta concentración en la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, que generan ingresos por 11 mil 140 millones de pesos. Descontando la devaluación del peso frente al dólar de los últimos tres años, estaría en 8º mundial de REITS a sus 5.5 años de vida, un marcador difícil de alcanzar, por su estructura y equilibrio en el balance.

Los El-Mann han contado con un pro: Gonzalo Robina, director general ejecutivo, “deal-smeller” nato que ha cuidado el índice de apalancamiento del portafolio, pues aunque podrían por norma tomar hasta 50% en deuda, se mantienen fiel a “no más de 34%” para garantizar que el flujo de rentas que paga a los tenedores se mantenga estable.

De hecho, en la Fibra, el portafolio con apalancamiento tradicional a través de garantías hipotecarias e inmuebles es del 18%, lo que hace una gran diferencia con otras fibras que usan el activo como garantía de financiamiento. Con 94.5% de ocupación, el grueso de sus ingresos provienen de rentas comerciales (55.7% de ingresos) e industriales (27%) y 19% de renta de oficinas.

 Además, con Helios, el CKD lanzado al mercado el año pasado, aíslan el riesgo de construcción del de estabilización y renta de propiedades, también se aclara bien la fuente de crecimiento futura de Funo. Además de Cuarzo, están desarrollando varias propiedades de logística y almacenamiento en el DF y Estado de México, plantas de manufactura ligera a medida en los estados fronterizos y se expanden en Cancún y Chetumal.

En Cancún adquirió el terreno adyacente a La Isla para construir La Isla II. El “pipeline” programado para cerrar 2016 es de 25 mil millones de pesos y en cartera tienen vistos proyectos por 44 mil millones de pesos. ¡Y de inquilinos de hablar! Se subió el SAT de Aristóteles Núñez a la Torre del Caballito, el INBA en el exedificio de cristal de Lotería Nacional de Juárez y Reforma, la Sedatu está en Reforma 999, Economía renta en la Torre Latino.

Y el nuevo inquilino corporativo de Funo es AT&T México de Thaddeus Arroyo. Se va a la Torre Diana ocupando 30 mil metros cuadrados, adaptada a las necesidades del cliente. Con la reapertura de bonos de junio en el mercado internacional por 500 millones de dólares, y el programa de Cebures, ha sustituido pasivos y mejorado el perfil de deuda (tanto plazo como tasa), al tiempo que asegura capital para seguir su ritmo de expansión, al que concentrarán Quarzo, Mitikah de Coyoacán,  al sur del DF, proyecto que proviene del portafolio de Prudencial y tras años detenido por múltiples causas, ya tiene un programa de desarrollo autorizado por Seduvi, al que se espera se sume el Centro Bancomer y terminar el hospital San Ángel Dalinde.

 Justamente, en uno de los fideicomisos de Helius está el terreno y el proyecto de Mitikah de Prudencial y, en este portafolio para desarrollar, se han subido las principales afores considerando que el periodo de inversión es de 5 años más 2 años de estabilización, para que pueda integrarse como generador de flujo neto a la Fibra.

Durante estos cinco años y medio, han crecido 13 veces el área bruta rentable, manteniendo niveles de ocupación altos y márgenes eficientes; algo, particularmente, complejo dada la escala y tamaño que Funo ha cobrado y que le ha situado como una de las empresas de bienes raíces más grandes del mundo.