La relocalización de empresas (nearshoring) ha detonado una demanda de espacios industriales sin precedentes en México, especialmente, en la franja de la frontera con Estados Unidos, en donde las ciudades con vocación para la manufactura y la logística reportan tasas de disponibilidad mínimas. 

Erick Brunet, director de transacciones de Newmark, indicó que esta dinámica ha comenzado a permear en el resto del territorio nacional, ya que la falta de espacio en las ciudades del norte comienza a explotar el desarrollo de los mercados secundarios.  

“Esto cada vez más es un fenómeno nacional. Al final del día, la disponibilidad promedio para todo el país es inferior a 2 por ciento. Si bien, el norte es la zona más conocida para la Inversión Extranjera Directa (IED), poco a poco las empresas se van dando cuenta que hay muchos otros mercados que pueden satisfacer sus demandas”, mencionó el experto. 

De acuerdo con Newmark, hasta el momento las ciudades con mayor actividad por el nearshoring son:  

Tijuana, Baja California 0.6%
Ciudad Juárez, Chihuahua 1.4%
Monterrey, Nuevo León 0.4%
Reynosa, Tamaulipas 1.8%

“Estas cifras han dado paso a absorciones históricas en mercados secundarios, tales como Mexicali y San Luis Río Colorado para Tijuana; la ciudad de Chihuahua para Juárez; Saltillo y se espera que empiecen Monclova, Nava y, la gran sorpresa de crecimiento, La Laguna”, comentó Brunet. 

Bajío y Centro del país 

El nearshoring también se ha comenzado a dispersar en las regiones del Bajío y Centro del país; en la primera de ellas, la mayor absorción se ha dado en Guadalajara, Guanajuato y Querétaro, con casi 1 millón de metros cuadrados de absorción bruta al tercer trimestre del 2023, según datos de la firma.   

Frente a ello, San Luis Potosí y Aguascalientes han surgido como las alternativas para las empresas que han seguido la tendencia de relocalización, debido a su enfoque industrial. 

En el centro del país, la Ciudad de México ha tenido récord de absorción con 500,000 metros cuadrados, pero las alternativas siempre son la zona de Toluca y Puebla. 

El techo de cristal      

Si bien, el nearshoring representa una oportunidad para los mercados secundarios, Brunet remarcó que existe un techo de cristal para todas ellas, pues tienen retos referentes a la capacidad y velocidad para proveer energía eléctrica y fuerza laboral. 

“Afortunadamente, como consecuencia del bono demográfico nacional son pocos las ciudades que empiezan a ver una reducción en su base laboral. Los programas de STEM (Ciencia, Tecnología, Ingeniería y Matemáticas) de las escuelas técnicas han creado una base robusta, además, hay migración positiva todos los años”, explicó el director de transacciones de Newmark. 

No obstante, reiteró que los estados que muestran menores niveles de egresados son menos susceptibles de recibir inversiones. Datos de la Secretaría de Economía arrojan que las entidades federativas con mayor número de egresados en el periodo escolar 2021-2022 fueron Ciudad de México (59,449 egresados), Estado de México (47,727 egresados) y Veracruz (23,951 egresados).   

Como aspectos positivos, el experto remarcó que el efecto de la inflación no se ha hecho sentir en el mercado industrial, mientras que México cuenta con calidad de mano de obra, costo de insumos, costo logístico y tratados comerciales. 

 “Vale la pena recordar que el país es 23% más barato para producir (en total) que China mismo. Pero, seguimos teniendo grandes retos como la infraestructura, principalmente eléctrica. Muchos de estos mercados secundarios van a competir por operaciones más básicas que son intensivas en mano de obra y que se benefician de costos laborales”, apuntó Brunet.